コロナショック関連の借地借家法/民法

コロナショックで家賃は?

コロナショックで飲食店などの売上が落ち込んでいます。
大家さんと交渉して、家賃を下げてもらったという話は聞きます。
関連する法律にはどのようなものがあるのでしょうか?

コロナショックに関連する法律

コロナショックで関連する家賃に関連する法律には下記があります。

  • 借地借家法 第32条 家賃減額請求権
  • 改正民法 第611条1項(賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等)

これが今回のコロナショックに適用できるかについて、専門家の弁護士の間でも意見が分かれているようです。
それぞれ見ていきましょう。

(注意)民法の契約自由の原則

民法では「契約自由の原則」があり、当事者間の合意があれば契約内容を変更できます。
大家さんに相談して、家賃を下げて貰えれば、上記の法律の問題ではなくなります。
(参考)合意解除
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%90%88%E6%84%8F%E8%A7%A3%E9%99%A4

借地借家法 第32条 家賃減額請求権

(借賃増減請求権)第三十二条 
建物の借賃が、
土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、
土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、
又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、
契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。
ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

e-Govより引用
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=403AC0000000090

「適用できない」という見解

「この賃料減額請求は、『当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる』という部分にあるように、
将来に向かって恒久的に賃料を変動させる制度であるので、今回の新型コロナ禍が一時的な事象にとどまる限り、適用は難しいと考えられるからである。

(引用)コロナ休業飲食店が家賃支払い苦しむ法的難題 家賃支払い猶予法案の早期成立が求められる
https://toyokeizai.net/articles/-/347478?page=2

「適用できる」という見解

近隣の家賃相場が下がれば、借地借家法32条により賃料減額請求をすることができます。

(引用)新型コロナでどうなる店舗の家賃問題、弁護士がQ&A解説
https://www.nippon.com/ja/in-depth/d00579/

改正民法 第611条1項(賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等)

第611条1
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、
それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、
賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。

(引用元)ウィキブックス
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC611%E6%9D%A1

「適用できない」という見解

今回の特措法45条2項に基づいた都道府県知事による自粛要請が
上記の『賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合』という部分にあたるかどうかであるが、
(強制ではなく)「都道府県知事の要請-飲食店の自粛」という枠組みを取る限り、「賃借人の責めに帰することができない」というのは難しいと考えられる。

(引用元)「コロナ休業飲食店が家賃支払い苦しむ法的難題 家賃支払い猶予法案の早期成立が求められる」
https://toyokeizai.net/articles/-/347478?page=2

「適用できる」という見解

民法は4月1日に改正されましたが、締結または更新による賃貸借契約が改正前であっても、後であっても考え方は同じです。
なぜならば、『新型コロナウイルス感染防止のための公的な措置』という、借り主のせいではない外部要因によって休業を余儀なくされ、
その店舗をネットカフェの店舗としては使用することができなくなったからです。

(引用元)新型コロナでどうなる店舗の家賃問題、弁護士がQ&A解説
https://www.nippon.com/ja/in-depth/d00579/

まとめ

問題になりそうな法律について、まとめてみました。
法律知識を押さえた上で、まずは大家さんに相談してみましょう。

それでも駄目なら、弁護士に相談してみましょう。

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